A Inspeção Predial surgiu no Brasil em 1999, quando apresentamos o trabalho “A Inspeção Predial deve ser obrigatória e periódica?” no X Cobreap, em Porto Alegre. Apesar da expressiva evolução dos estudos e aplicação da inspeção predial nos últimos dezenove anos, ainda não há norma técnica da ABNT nesse sentido, apesar do projeto ce- 02 140.02 por lá tramitar faz uns cinco anos. Já nas suas origens, a inspeção predial previa uma visão tridimensional de análises técnicas, com check-ups da construção, manutenção e uso. E isso continua atual até hoje, apesar desse projeto de norma da ABNT pouco abordar sobre a indispensável avaliação técnica da construção, limitando-se aos destaques dos check-ups do uso e manutenção.
Sendo disciplina de investigação técnica, sob o âmbito da Engenharia Diagnóstica, a inspeção predial se assemelha ao check-up de saúde preconizado pela Medicina, visando o bem estar das pessoas. Basta se atentar para os normais procedimentos de um check-up médico para perceber que esse diagnóstico se inicia com a coleta de informações e análise de dados do paciente, seguido das investigações das condições intrínsecas (endógenas e genéticas) do paciente, ou seja, é preciso conhecer, preliminarmente, as características “técnicas” da pessoa. Por isso, somente após medir o peso, batimentos cardíacos, pressão, analisar os exames de sangue, urina, etc, etc, que fornecem o diagnóstico intrínseco (endógeno e genético) prosseguirá o médico com o check-up das condições extrínsecas, com as entrevistas para conhecer os hábitos alimentares, intelectuais e vivência (meio ambiente), de higiene, de exercícios, de trabalho e de lazer do paciente. Somente após o conhecimento de todas essas informações, intrínsecas e extrínsecas, irá o médico prescrever os medicamentos, tratamentos e demais recomendações de alimentação, exercícios e outras para a boa saúde do paciente. E o motivo dessa investigação intrínseca e extrínseca, e nessa ordem, é bastante óbvio, pois na eventualidade de se constatar uma patologia, como a diabetes ou a cardiopatia, por exemplo, as recomendações dos tratamentos intrínsecos (medicação ou cirurgia) e extrínsecos (alimentação, exercícios, etc), serão específicas, ou seja, a manutenção de cada paciente somente deve ser prescrita após se determinar suas condições intrínsecas e extrínsecas.
O check-up predial segue o mesmo procedimento médico, ou seja, é preciso se conhecer, preliminarmente, os dados gerais, com os informes e análises dos documentos, bem como as condições intrínsecas – endógenas (anomalias construtivas) e genéticas (desempenho construtivo/degradação) da edificação. Depois dessas preliminares, é preciso conhecer as condições extrínsecas (ambientais, acessibilidade, segurança, uso e manutenção), para que o diagnóstico seja preciso e as recomendações técnicas sejam adequadas ao “paciente-predial”, visando o bom desempenho e boa durabilidade da edificação. E isso também é óbvio, citando como exemplo a constatação de eventuais anomalias de aderência dos revestimentos das fachadas ou infiltrações e trincas em paredes, que vão exigir recomendações técnicas de reparos ou manutenção específicas. Outro bom exemplo dessas recomendações específicas ocorre com as fachadas, paredes e muros sombreados, com pouca ou nenhuma insolação, que requerem pinturas especiais e com menor periodicidade, para mitigar os problemas de manchas de umidade. Ou ainda a necessidade de se colocar ventilação forçada em casas de máquinas de elevadores com ventilação insuficiente. De que adiantaria uma boa manutenção dos elevadores, se o problema do superaquecimento das máquinas de tração dos elevadores não for diagnosticado e corrigido antes?
E a boa investigação técnica requer informes e uma análise documental completa, antes da vistoria preliminar “in loco”, para bem se avaliar as condições técnicas do edifício. A análise documental inclui três vertentes: construção, manutenção e uso. A documentação a ser analisada para a inspeção predial inclui, no mínimo, o seguinte: construção (o projeto completo, memorial descritivo e especificações); manutenção (o plano, o programa e a operação); uso (convenção condominial, regulamento interno, especificações de serviços e recibos de contas).
Quanto às investigações intrínsecas e extrínsecas, as mesmas foram bem detalhadas em artigo anterior do infra-assinado, também publicado no recente livro “Manual de Engenharia Diagnóstica” publicado pela Editora LEUD, como se pode verificar na transcrição de alguns trechos do mesmo:
O que a prática da inspeção predial também tem revelado de forma clara, principalmente na implantação da manutenção em edifícios novos, é a evidente necessidade de se separar as análises das investigações técnicas da construção com aquelas da manutenção. Nos edifícios em garantia as anomalias construtivas devem ser reparadas pela assistência técnica da construtora, mas a gestão da manutenção é responsabilidade do condomínio. Ou seja, é preciso separar o joio do trigo.
A inspeção predial, portanto, deve possuir duas etapas de trabalho, ou seja, a inspeção da construção predial (intrínseca) e a inspeção da manutenção predial (extrínseca).
A inspeção intrínseca, ou da construção predial, envolve todos os sistemas construtivos, e visa analisar sua qualidade e desempenho, devendo ser realizada logo após a conclusão da obra e no decorrer da vida útil com periodicidade de dez anos, para bem registrar o comportamento do desempenho ao longo do tempo.
Já a inspeção extrínseca é aquela rotineira, na fase do pós-obra até o fim da vida útil da edificação, para analisar a manutenção, o uso e a degradação, visando o bom uso e a preservação da vida útil projetada, além de preservar a garantia. Recomenda-se que tal inspeção predial de manutenção seja feita anualmente.
Com essas duas inspeções edilícias, intrínseca e extrínseca, surgem os diagnósticos técnicos da qualidade, necessários para os bons cuidados no desempenho, durabilidade e prolongada vida útil.
Resumidamente, a inspeção intrínseca, ou da construção, envolve os componentes, materiais e sistemas construtivos, tais como:
– fundações (estacas, blocos, muros de arrimo, paredes diafragma, etc.)
– estrutura (pilares, vigas, lajes, marquises, empenas, apoios, consoles, etc.)
– fechamentos (paredes de alvenaria, drywall, divisórias, etc.)
– esquadrias (portas, janelas, portões, grades, corrimãos, escadas marinheiro, etc.)
– revestimentos (pisos, paredes, tetos, esquadrias
– fachadas (painéis, jardineiras, juntas, vedações, etc.)
– coberturas (mantas, proteções mecânicas, rufos, pingadeiras, etc.)
– impermeabilizações (jardins, varandas, térreo, cobertura, etc.)
– hidráulica e esgoto (tubulações, registros, ralos, caixas de passagem e gordura, torneiras, drenagens, reservatórios, barriletes, válvulas de pressão, bombas, etc.)
– elétrica (poste de entrada, sala dos medidores, quadros, conduites, tomadas, pontos de luz, luzes de emergência, luz de obstáculo, minuterias, etc.)
– ventilação e ar-condicionado (exaustão, fan-coils, bombas, shillers, filtros, etc.)
– proteção contra incêndio (extintores, SPDA, hidrantes, sprinklers, bombas de incêndio, quadros de controle de sprinklers, sinalização de escadarias e demais áreas comuns)
– elevadores (casa de máquinas, cabinas, portas e sinalização)
– telefonia (poste de entrada, quadro geral – DG, quadros de passagem, conduites e pontos de telefone)
– acessibilidade (equipamentos, trajetórias e sinalizações visuais, táteis e sonoras)
Essa inspeção construtiva predial deve enfocar a habitabilidade, desempenho, sustentabilidade e a responsabilidade social, envolvendo o seguinte quadro:
E, para boa visualização dessa indispensável composição intrínseca e extrínseca da inspeção predial, segue o fluxograma das inspeções prediais, na prática:
Finalizando, vale reforçar que inspeção predial de engenharia é diagnóstico técnico da qualidade e desempenho, quer da construção, quer da manutenção, cada um na sua medida, e no seu tempo.”
A visão gráfica da inspeção predial, considerando os informes, a análise documental e vistorias “in loco”, pode ser representada pelo seguinte fluxograma:
E essa inspeção da construção, antes de qualquer recomendação de manutenção, deve ser feita logo após a conclusão da obra, antes da habitação da edificação. Nesse sentido recomenda-se adotar as diretrizes técnicas de “Inspeção de Edificações” ou mesmo de “Inspeção Predial” recomendadas pelo Instituto de Engenharia, pois visam analisar a qualidade da construção. E essa inspeção da construção, evidentemente, poderá ter maior periodicidade do que as inspeções de manutenção e uso, mas ela é imprescindível e prioritária, devendo ser conhecida antes de se fazer qualquer plano de manutenção.
Porém, o projeto de norma de inspeção predial da ABNT nada aborda nesse sentido. Tal projeto da ABNT contém os seguintes tópicos:
< 1. Objetivo – monitoramento do estado de conservação e funcionamento da edificação;
< 2. Escopo e Abrangência, que enfatiza não haver a finalidade exaustiva de verificar o cumprimento de todas as normas, ou avaliar o atendimento da norma de desempenho, afirmando ter como escopo a avaliação geral da edificação. Mas o que seria essa tal avaliação global????, o texto não é claro.;
< 3. Referências Normativas;
< 4. Termos e Definições, que aponta a inspeção predial como avaliação sensorial das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas, mas logo adiante, diz ser a avaliação técnica de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação. Ora, uma coisa é a avaliação das condições técnicas, outra é avaliação das condições técnicas de uso. O texto não é claro;
< 5. Atribuições Profissionais – consoante as legislações;
< 6. Procedimento de Inspeção Predial com a Abrangência da Análise (6.1), que diz que a inspeção predial baseia-se análise do estado aparente de desempenho da edificação em uso, com registro das anomalias e manifestações patológicas (onde????????, nada disso consta nas etapas) e com as Etapas da Metodologia (6.2), com a avaliação da manutenção e avaliação do uso (6.3), mas sem qualquer anotação sobre a avaliação da construção, ou seja, sem registros das anomalias ou manifestações patológicas, ou seja, há grande contradição no texto. Há também o item Objetivos (6.3), que somente pede a constatação das anomalias e falhas de manutenção, nada abordando sobre anomalias construtivas ou manifestações patológicas.
Entende-se, portanto, que referido projeto de texto normativo de Inspeção Predial da ABNT não possui item específico e objetivo sobre a avaliação da construção, mas tão somente da avaliação da manutenção e uso, sendo, portanto, incompleto e confuso.
Ao omitir a necessidade da inspeção e avaliação da construção, antes de qualquer inspeção de manutenção e uso, o projeto de norma de inspeção predial da ABNT é, também, falho.
E também é falho e incompleto por não abordar com profundidade a necessidade de também se investigar as condições de sustentabilidade e responsabilidade social da edificação, pois essas vertentes da construção são exigências da sociedade moderna.
Sem embargo de haver muita coisa positiva nesse projeto de norma da ABNT, forçoso é reconhecer que tal projeto visa, na realidade, tão somente a inspeção da manutenção e uso da edificação. Ora, se é assim, porque não adota a denominação correta? Norma de “Inspeção de Manutenção e Uso de Edificação”.
Destarte, é forçoso concluir que a verdadeira Inspeção Predial deve contemplar a avaliação da Construção (habitabilidade, segurança, sustentabilidade e responsabilidade social), da Manutenção (gestão, planejamento e operação) e do Uso (adequação, intensidade e produtividade), não se limitando às condições de manutenção e uso, como preconiza o atual projeto da ABNT. Somente com as três vertentes bem analisadas e avaliadas, pode-se afirmar que a inspeção predial é completa, ou seja, é a INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL, reportando-se às Diretrizes Técnicas do Instituto de Engenharia, nesse sentido.
Sabendo-se, porém, que nenhuma norma técnica proíbe considerações complementares, seja bem-vinda a norma de “inspeção predial” da ABNT.
*TITO LÍVIO FERREIRA GOMIDE
Eng.Civil, FAAP, Bacharel em Direito pela USP, perito criminal pela Academia de Polícia SP, e atua como perito de engenharia e criminalística desde 1979, além de professor, conferencista e autor de inúmeros artigos e livros. Foi o precursor da Inspeção Predial e Engenharia Diagnóstica no Brasil, desenvolvendo intensa atuação institucional, como ex-presidente do IBAPE-SP e atual coordenador da Divisão Técnica de Patologias das Construções do Instituto de Engenharia
*Os artigos publicados com assinatura, não traduzem necessariamente a opinião do Instituto de Engenharia. Sua publicação obedece ao propósito de estimular o debate dos problemas brasileiros e de refletir as diversas tendências do pensamento contemporâneo
