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Em breve, as decisões judiciais em processos envolvendo questões edilícias, determinarão que os Engenheiros Diagnósticos, designados como Peritos Judiciais e Assistentes Técnicos, façam a avaliação técnica e determinem o real nível de desempenho da edificação objeto do litígio.
Para atender a esse tipo de determinação esses engenheiros terão que fazer investigação técnica “in loco”, com vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultorias, sem embargo da eventual necessidade de ensaios tecnológicos e testes em materiais, sistemas e equipamentos. Essas ações, através das competentes ferramentas técnicas acima elencadas, são disciplinadas pela Engenharia Diagnóstica em Edificações como se pode verificar nas ilustrações a seguir:
E, sabendo-se que a indústria da construção civil não é de alta precisão (tal qual a automobilística ou aeronáutica, por exemplo) é quase uma certeza, que as avaliações técnicas do desempenho em edificações apresentem resultados com desvios e não conformidades técnicas. E isso precisará ser tratado com elevado bom senso, razoabilidade e proporcionalidade, pois, s.m.j., é perfeitamente compreensível e aceitável determinada margem de desvios no desempenho, devido à abrangente variação dos fatores extrínsecos (solo, clima, formas de utilização, manutenção, ataques de insetos e animais peçonhentos, etc.) e intrínsecos (projetos, materiais, mão de obra, etc.), além da degradação natural, que incidem numa edificação ao longo do tempo.
Nesse sentido, destaca-se que a norma não considerou as perdas de desempenho por essa degradação natural ao longo do tempo.
Para ilustrar, veja a imagem a seguir, com os fatores extrínsecos e intrínsecos de uma edificação:
Portanto, somente com um bom acompanhamento técnico de todas as fases de construção de um empreendimento edilício é que se poderá avaliar os fatores que influenciam o desempenho, tais como o planejamento, o projeto, a execução, a entrega e a manutenção.
Ocorre que a norma, embora seja de observância obrigatória segundo o Código de Defesa do Consumidor (art. 39, inciso VIII) e o Código Civil (art. 615), não possui um critério técnico-científico objetivo para realizar a avaliação do desempenho da edificação concluída, limitando-se às analises de projetos e ensaios de protótipos.
No tocante à avaliação de desempenho, atente-se que o item 6.1.2 da norma, assevera que “na avaliação do desempenho é realizada uma investigação sistemática baseada em métodos consistentes, capazes de produzir uma interpretação objetiva sobre o comportamento esperado do sistema nas condições de uso definidas”. O que é, segundo a norma, uma interpretação objetiva?
Nessa senda, procurando suprir a lacuna da norma, como melhor forma de avaliar o desempenho, sugere-se a aplicação da Diretriz Técnica de Avaliação do Desempenho, através do método dos cinco passos, elaborada pelo Instituto de Engenharia, que é uma excelente técnica para que o desempenho possa ser avaliado em todas as fases construtivas e de uso da edificação, conforme ilustração a seguir:
Considerando que os edifícios cujos alvarás de aprovação, “habite-se”, foram expedidos após 19 de julho de 2013 (data do início da vigência da Norma 15.575/13 da ABNT) devem atender à norma, fica evidente que, em breve, a considerar as diversas lacunas da lei, haverá muita discussão técnica e jurídica.
Não basta que os intervenientes do mercado imobiliário conheçam profundamente o teor na nova norma. A considerar diversos pontos controversos é recomendável que as associações de classe promovam seminários para os competentes estudos e aprendizados necessários, sugerindo-se, ainda, a criação um foro de discussões permanentes pelo Instituto de Engenharia, pois, a norma possui omissões e equívocos, além de necessitar aprimoramentos relevantes, como na sustentabilidade, por exemplo.
Novos tempos na indústria imobiliária e que sejam bem – vindos.
*Colaboração:
Stella Marys Della Flora
Engenheiros do Gabinete de Perícias Gomide
Alexandre Junqueira Gomide
Advogado do Junqueira Gomide & Guedes Advogados
