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A cultura da Manutenção das edificações em geral vem sendo aprimorada através da conscientização dos proprietários e síndicos, especialmente sobre a necessidade efetiva de investimentos nesse serviço fundamental, em prol da preservação das construções ou extensão da sua vida útil. A prática da Manutenção predial vem sedo disseminada, paulatinamente, sobretudo pelos benefícios adquiridos com a sua implantação. Os princípios da Manutenção são norteados em função da necessidade de recuperação da degradação natural e do próprio desempenho dos sistemas, elementos ou componentes dos edifícios, proporcionando, em contrapartida o desejável incremento do respectivo valor patrimonial. O investimento na Manutenção dos edifícios para que apresente os efeitos esperados não pode ser feito de maneira improvisada mesmo porque vai requerer e consumir recursos substanciais, de alta monta, ao longo do tempo. Estudos sinalizam que o montante demandado para o investimento na Manutenção muitas vezes pode superar, até duplicar em face do que foi destinado para a aquisição inicial do bem imóvel, portanto, os serviços de manutenção das edificações devem ser previamente planejados, para que os desembolsos posam ser regiamente, regularmente aplicados ao longo da vida útil, no imóvel, sob pena de comprometimento da longevidade desse bem imóvel. Ressalta-se que quando negligenciado tal investimento ou mal direcionado os recursos financeiros, sobrevém os prejuízos e a consequente desvalorização patrimonial. Tal negligência é passível de responsabilização, apuração e de aplicação de sanções aos representantes legais, podendo atingir proprietários e síndicos, segundo a legislação vigente: Código Civil e Código de Defesa do Consumidor. Note que os mesmos também ficam sujeitos às condenações previstas no Código Penal. Por outro lado, os benefícios da manutenção predial podem ser ampliados quando se raciocina em termos de sustentabilidade e meio ambiente, no que se refere à economia, ganho ou preservação dos recursos naturais não renováveis. Tais ganhos podem ser auferidos, na prática, pela poupança dos recursos naturais que são passíveis de contabilização, como resultado ou benefícios gerados pela implantação do PROGRAMA DE MANUTENÇÃO predial, pelo fato de retardar ou minimizar os gastos em obras de reposição dos edifícios pelo decurso de vida útil das construções.
A publicação recente em Julho de 2012 da versão atualizada da NBR 5674 da ABNT proporciona, em relação à versão anterior de 1999 – Manutenção de edificações – Procedimento, uma melhoria significativa na abordagem do assunto e avança ao esclarecer e delinear a metodologia de implantação além de explorar os aspectos associados à gestão do PROGRAMA DE MANUTENÇÃO nas edificações em geral, não contemplado objetivamente na norma anterior. A metodologia da norma atual é desenvolvida através da apresentação de um fluxograma de documentos e detalhamento das etapas de trabalho, incluída a indicação da documentação necessária a ser produzida para implantação do plano, seus respectivos controles e condições para o seu arquivamento, sempre sob a responsabilidade direta de proprietários ou síndicos.
A norma em pauta principia pela indicação da necessidade de disponibilização formal, ao primeiro proprietário, em caso de obras novas, ou ao síndico, em caso de condomínios novos, sempre pelo Incorporador/ Construtor, do Manual de uso operação e manutenção. Esse tema é tratado na publicação da ABNT, de Julho de 2011 pela NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. A referida norma está em vigor desde agosto de 2011. Destaca-se que mesmo as edificações mais antigas, anteriores à NBR 5674 de 2012, devem adequar ou criar seus PROGRAMAS DE MANUTENÇÃO, visando a preservação das características originais da edificação, sem embargo da necessidade de reformas ou modernização das mesmas ao longo dos tempos, em atendimento à necessidade dos usuários em relação às inovações tecnológicas e exigências do próprio mercado imobiliário para os respectivos produtos disponíveis e em uso regular.
Ressalta-se que os requisitos propostos pela norma em análise devem prever a infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos para aplicação e desenvolvimento do PROGRMA DE MANUTENÇÃO dos edifícios, atentando-se para a complexidade e peculiaridades de cada empreendimento em particular. Dentre as principais variáveis a considerar, podem ser citadas: a tipologia da edificação, sua localização e condições do entorno e o uso efetivo do mesmo.
Os parâmetros de desempenho para as edificações e seus respectivos sistemas a serem abordados no PROGRMA DE MANUTENÇÃO, são norteados pela norma de desempenho: NBR 15575 da ABNT – Edifícios habitacionais – Desempenho – partes 1 a 6. As ações devem considerar as prioridades de intervenção, previstas e indicadas no resultado e análises fundamentadas e consolidadas nos trabalhos de INSPEÇÃO PREDIAL, a serem contratados e desenvolvidos para cada edificação, segundo a NBR 5674. As periodicidades e procedimentos das intervenções, também devem ser contemplados, no plano e recomenda-se incluir alguns indicadores de eficiência de gestão, cujos parâmetros, nesse caso, podem ser adaptados, particularizado para cada tipo de empreendimento, conforme prescreve a norma em análise.
Os PROGRAMAS DE MANUTENÇÃO, ainda de acordo com NBR 5674, devem ser atualizados, periodicamente, em função de eventual alteração imposta aos sistemas prediais, em função da idade da edificação e do resultado dos Laudos ou relatórios de INSPEÇÃO PREDIAL. Considerando-se a complexidade dos requisitos, existe a previsão na norma da terceirização ou delegação solidária, pelo representante legal, da gestão da Manutenção predial, à empresa ou profissional contratado para essa finalidade. Nesse passo tudo indica que esse profissional ou empresa contratada para auxiliar síndicos ou proprietários, prescinde de habilitação e formação técnica abrangente, para que os planos sejam desenvolvidos de forma consistente e numa segunda fase, também possam prover, com competência, o acompanhamento técnico das obras e serviços previstos, especialmente quando se tratar de “Manutenção corretiva” ou emergencial, que pode ser minimizada pelo bom planejamento, mas não pode ser cem por cento descartada, na prática. Ressalvadas as edificações de tipologia mais singela: quando se tratar de casas simples ou quando se referir aos serviços primários associados à “Manutenção de rotina”, tipo limpeza ou outra atividade corriqueira, que são geralmente prestadas pelas equipes de manutenção local, na nossa ótica, fica patente a necessidade da competência técnica da empresa ou profissional, para que a qualidade do planejamento e da execução dos trabalhos seja preservada.
Os PROGRAMAS DE MANUTENÇÃO devem ainda ser desenvolvidos observando um planejamento anual de atividades, incluída também a “Manutenção preventiva”, além das demais tipologias de manutenção já abordadas no parágrafo anterior. De acordo com a NBR 5674, a estrutura do plano deve considerar uma estrutura, que contemple: “atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e quando aplicável aos elementos, componentes e equipamentos”, ressalta-se também, a necessidade da existência da respectiva previsão orçamentária anual e a previsão de recursos para a realização se serviços futuros. Em função do exposto, o planejamento propriamente dito, a escala de prioridade entre os diversos serviços de manutenção previstos, a periodicidade e os procedimentos de intervenção, especialmente conforme o porte da edificação, ou segundo o(s) sistema(s) construtivo(s) específico, das mesmas, vai demandar conhecimento técnico especializado ou habilitação profissional comprovada dos intervenientes terceiros que auxiliarão síndicos e proprietários nas questões afetas à manutenção predial das edificações. Tal qual o médico de família ou o seu médico especialista responsável pela sua saúde, a saúde do seu edifício também sinaliza para a necessidade de contratação de um especialista técnico que seja responsável e possa cuidar, com propriedade e conhecimento de causa, pela boa saúde da sua edificação.
Superada a fase de planejamento e orçamentação do PROGRAMA DE MANUTENÇÃO, além da contração dos trabalhos específicos a serem implantados na manutenção das edificações, de acordo com a norma em análise, imprescindível que a execução também obedeça ao planejamento de trabalho e sejam criados os meios de controles para cumprimento dos requisitos técnicos legais, associados às especificações de projeto ou inerentes ao próprio plano de trabalho. As atividades devem ser consolidadas segundo as premissas da qualidade, com custos e prazos compatíveis, além de obedecidas as condições contratuais, sempre que aplicável, dentre os principais pressupostos a serem observados na fase de execução, na gestão da manutenção.
A documentação comprobatória dos serviços previstos no PROGRAMA DE MANUTENÇÃO, além do próprio plano, deve ser arquivada, sempre sobre a guarda do proprietário ou do síndico, enfim, do responsável legal pela edificação. Seguem os principais documentos relacionados na NBR 5674, a serem arquivados, a saber: o manual de uso operação e manutenção, fornecidos pelo Incorporador ou Construtor nos termos da NBR 14037, já citada, além dos documentos constantes do ANEXO – “A” dessa mesma norma, os contratos firmados, os desenhos ou os projetos executivos dos serviços, as propostas técnicas, quando aplicável, os Laudos ou relatórios de Inspeção, os registros das eventuais alterações realizadas nas edificações, os documentos de atribuição de responsabilidade técnica, além dos registros de manutenção realizados, que evidenciem a efetiva implementação do PROGRAMA DE MANUTENÇÃO.
Além da guarda a integridade de toda a documentação deve ser priorizada pelo responsável legal, em arquivo prontamente recuperável, pelo tempo previsto no plano de manutenção. Importante frisar que no caso de troca do responsável legal, toda documentação deve ser formalmente disponibilizada, ao sucessor.
A NBR 5674 atual também contem anexos informativos que auxiliam ao gestor da manutenção e servem de sugestão ou como referência para os documentos a serem desenvolvidos, que precisam ser adaptados e complementados, em particular, para cada edificação. Os modelos inseridos na norma podem ser citados: ANEXO A – Modelo para elaboração do programa de manutenção preventiva, para um edifício hipotético; ANEXO B – Modelo para elaboração de manutenção preventiva – Registros; ANEXO C – Modelo de verificação e seus registros.
As considerações positivas sobre a nova versão da NBR 5674 podem ser formuladas, confirmando a utilidade e abrangência da publicação, atualizada, que foi modernizada e ampliada em relação à versão anterior. Certamente favorecerá ao gestor da manutenção predial pela formulação da sequência de operações, visando o desenvolvimento das diversas fases previstas a serem implantadas no planejamento da manutenção das edificações. Inicia com o planejamento, passa pela implantação do plano, cita a necessidade e estabelece as condições de controles e contempla os registros de execução, além de tratar do próprio arquivo de toda documentação gerada, segundo o fluxo da documentação, abaixo apresentado, extraído da referida norma:
Para concluir, pode-se inferir que a Engenharia Diagnóstica em edificações pode ser incorporada e adotada pelos responsáveis legais das edificações para fornecer os subsídios fundamentais, os meios técnicos e elementos previstos na NBR 5674, pela sua utilização de suas ferramentas que irão facilitar ao desenvolvimento regular e a implementação do PLANO DE MANUTEÇÃO nas edificações em geral. As ferramentas a serem manejadas pelo profissional, ou pelo Engenheiro Diagnóstico treinado na sua utilização, irão minimizar os desvios de qualidade nos serviços de planejamento, contratação e também na fase da execução dos serviços de manutenção, em suma durante o processo de gestão do plano para cada edificação. O Engenheiro Diagnóstico irá atuar como um facilitador e auxiliará o responsável legal pela gestão do PLANO DE MANUTENÇÃO, quer seja através da utilização da ferramenta da INSPEÇÃO PREDIAL total, na organização do sistema de gestão, já prevista e consolidada na norma, como também poderá lançar mão, por exemplo, da AUDITORA TÉCNICA DE PROCESSOS, para corrigir procedimentos ou adequar a utilização de insumos em alguma atividade prevista no plano. Quando o foco do trabalho necessitar da formulação do diagnóstico em relação às eventuais anomalias ou das próprias falhas de manutenção, identificáveis ou incidentes nas edificações, poderá aprimorar ou corrigir algum desvio na atividade prevista no plano e utilizar a PERÍCIA TÉCNICA, para aprofundamento das investigações visando a identificação da origem, causa ou mecanismo de ação do evento a ser analisado. O Engenheiro Diagnóstico pode finalmente recorrer à CONSULTORIA TÉCNICA, sempre que o prognóstico se mostrar desfavorável e se fizer necessária a prescrição de alternativas ou diversidade de soluções para os problemas ou irregularidades identificadas nas edificações. As ferramentas da Engenharia Diagnóstica em edificações finalmente se consolidam como doutrina aplicável e útil na otimização, encaminhamento das soluções dos problemas das edificações, favorecendo à maximização dos resultados, tendo em vista o sucesso na implantação das diversas fases inerentes ao PLANO DE MANUTENÇÃO, e sua gestão, nos termos preconizados na NBR 5674, em análise.
REFERÊNCIA BILIOGRÁFICA:
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674 – Manutenção de edificações – Procedimento – Rio de Janeiro, RJ: Associação Brasileira de Normas Técnicas, Setembro de 1999.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção – Rio de Janeiro, RJ: Associação Brasileira de Normas Técnicas, Julho de 2012.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Projeto de Revisão elaborado pela Comissão de Estudo de Desempenho de Edificações (CE-02:136.01) da NBR 15.575 – Edifícios habitacionais – Desempenho -. Rio de Janeiro. Julho de 2012 – Parte 1.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos – Rio de Janeiro, RJ: Associação Brasileira de Normas Técnicas, Julho de 2011.
• GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral P. e GULLO, M.A. Engenharia diagnóstica em edificações – São Paulo: Pini, 2009
• GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral P. e GULLO, M.A. Normas técnicas para engenharia diagnóstica em edificações. – São Paulo: Pini, 2009
• GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral P. e GULLO, M.A. Inspeção predial total – Diretrizes e laudos no enfoque da qualidade total e da engenharia diagnóstica. – São Paulo: Pini, 2009
*Engº Civil Msc. Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto – Engenheiro Civil pela Escola de Engenharia de Lins em 1980 e Administrador de Empresas, pela Universidade Mackenzie em 1992; Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia pela FAAP em 2002; Mestre em Habitação na área: Tecnologia das Edificações pelo IPT – 2007; Perito Judicial na região Metropolitana de São Paulo e Assistente Técnico no Sul-Sudeste, desde 1987; Membro do corpo docente dos cursos de pós-graduação em perícias de Engenharia e Avaliações em convênio com a FAAP, UNISANTA, MOURA LACERDA e ESTACIO DE SÁ; Palestrante e ministrador de cursos, treinamento nos temas: Perícias em Revestimentos; Perícias em Edificações; Inspeção e Manutenção Predial; Engenharia Diagnóstica em Edificações; Norma de Desempenho em edificações; Representante do IBAPE/SP na ABNT, na elaboração da Norma de desempenho de edificações; Secretário da Comissão de normas da ABNT- CB2 para revisão das normas: NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações e NBR 5674 – Manutenção das Edificações, como representante do IBAPE; Medalha Hélio de Caires: melhor trabalho de Perícias do XIV COBREAP – Salvador – BA – 2007: Perícias em Fachadas de Edificações – Pintura; Menção Honrosa pelo trabalho: A Engenharia Diagnóstica como instrumento de valorização profissional e da qualidade nas edificações no Instituto de Engenharia de São Paulo – 2011; Diretor da J. Cabral Perícias de Engenharia e Avaliações.
Autor: *Engº Civil Msc. Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto
